思萃|“特色小镇”的房产还值得购买吗？

首先“特色小镇”，说到底是依托“特色产业”发展起来的小镇。只有“有产业”，才能留得住人，才能可持续发展。在产业的基础上，挖掘“特色文化”、“特色风光”、“特色建筑”，最终实现“美丽新农村”。“特色小镇”概念于2014年首先在浙江诞生，出现了一批样板，随后被国家重视，写入了国家级文件，开始全面推广。规划建设“特色小镇”，是近年来国家提倡的“规划建设美丽新农村”的一项重要内容。

在国家的提倡下，“特色小镇”发展很快。2016年10月，住房城乡规划建设部公布北京市房山区长沟镇等127个镇为第一批中国特色小镇（见下图），2017年8月，住建部又公布了第二批276个全国特色小镇名单。全国两批“特色小镇”试点就达到了403个，加上各地方构建的省级特色小镇，数量超过2000多个。

“特色小镇”从一诞生，就引起了开发商的注意，因为这是造城的好机会。在传统大城市拿地，价格很贵，还要招拍挂。但如果深度介入小镇开发，很多时候可以绕开“招拍挂”，还可以拿到便宜的土地，通过开发、引入概念创造价值，最后赚得“盘满钵满”。而中国人天生爱买房子，天生喜欢自然。由于农村宅基地不允许城市居民购买，想实现新农村别墅梦基本不可能。“特色小镇”的出现，带来了机遇，引爆了中国人“住到新农村”的梦想。所以，地方政府、开发商和狂热的购房者“三方共谋”，一拍即合，很多“特色小镇”就这样诞生了。它的灵魂已经不是“特色产业”，而是“购房者的新农村别墅梦+开发商利益+GDP”。可想而知，这种“伪特色小镇”如果不加控制，必然造成土地资源的浪费、社会资源的浪费，最终建一堆利用率不高的“鬼镇”而已。所以此次发改委对“特色小镇”收紧管理，并加以整顿，应该说非常及时。

“关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知”文件提出：

1、各地区要依据特色小镇与特色小城镇本质含义的差异性，调整并分列现有省级特色小镇和特色小城镇构建名单，分类明确功能定位和发展模式；

2、在构建名单中，逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇，政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债规划建设的风险小镇，以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇；

3、对构建名单外的小镇和小城镇，加强监督检查整改。省级发展改革委于每年12月，将调整淘汰后的省级特色小镇和特色小城镇构建名单、数据，报送国家发展改革委。

可能有朋友会问，发改委只是说把不合格的小镇剔除出“省级特色小镇和特色小城镇构建名单”，仍然可以存在，不会影响“被淘汰”的小镇的房价吧！实际上不合格的“特色小镇”是极其危险的，官方认可的“特色小镇”，将会一路绿灯。比如：在公共设施上，财政会出资配套公用设施，完善小镇功能、降低交易成本；土地使用上会放宽，“鼓励点状供地、混合供地和建筑复合利用”；还会“推行特色小镇项目综合体立项，允许子项目灵活布局”。在金融方向，省级开发银行、农业发展银行和光大银行会开辟绿色通道，提供“长周期低成本融资服务”。

至于被剔除出名单的小镇，低息贷款没有了，用地扶持政策没有了，财政也不太可能给你配置基础设施，只剩下了干瞪眼的开发商和购房者。开发商会给你修高速路吗？会给你规划轻轨城际吗？至于水电气网，统统都可能成为问题。到那时住不能住、租无人租、卖则无人接盘，这种房子，可能一点价值都没有。